ACQUISTO DI IMMOBILE DA COSTRUIRE: QUALE TUTELA PER IL COMPRATORE?
L’acquisto di un immobile è sempre un evento di grande importanza nella vita di chiunque, e spesso rappresenta un ingente investimento di risorse personali e patrimoniali. Proprio queste ragioni devono indurre a valutare con estrema attenzione ogni possibile rischio connesso all’operazione, specie in presenza di immobile da costruire.
Tale fattispecie, infatti, risulta senz’altro assai delicata. Si consideri, a questo proposito, come per un considerevole periodo di tempo il compratore possa trovarsi a compiere notevoli esborsi di denaro senza essere ancora proprietario di nulla, in quanto il bene non risulta ultimato. Al riguardo, infatti, occorre ricordare come la proprietà di un immobile da costruire venga acquistata, di norma, solo con la sua venuta ad esistenza, vale a dire con il completamento del c.d. “rustico” (cioè delle pareti e del tetto).
Proprio per questo motivo, la legge si preoccupa di proteggere il compratore di un immobile da costruire dal possibile rischio di ritrovarsi senza il bene (perché ad esempio il costruttore fallisce prima del completamento del fabbricato), non riuscendo magari neppure a recuperare le somme già versate.
Nel dettaglio, la disciplina a tutela degli acquirenti di immobili da costruire è dettata dal d. lgs. n. 122/2005 (cd. TAIC), del quale di seguito si espongono i punti salienti.
Presupposti soggettivi
In primo luogo, la disciplina in commento si applica solo a condizione che:
– il compratore sia una “persona fisica”, vale a dire un soggetto che agisce quale privato e non nell’esercizio di attività di impresa; la ragione, intuibile, è quella di proteggere solo chi acquista non per fini speculativi;
– il venditore sia un “costruttore”, vale a dire un soggetto che agisce nell’esercizio di attività di impresa, esercitata in forma individuale o societaria.
Presupposti oggettivi
E’ necessario, poi, che il contratto abbia ad oggetto un “immobile da costruire”, tale intendendosi quello per il quale sia stato già rilasciato il permesso di costruire ma non ancora il certificato di agibilità.
A quali contratti si applica la normativa?
La normativa in commento è relativa ai contratti, anche preliminari, che hanno per oggetto il trasferimento non immediato a titolo oneroso della proprietà (o di altro diritto reale di godimento).
Misure a tutela del compratore
1. Fideiussione
Ricorrendo tutti i presupposti sopra esposti, l’art. 2, d. lgs. n. 122/2005, obbliga il costruttore a procurare in favore del compratore il rilascio di una fideiussione bancaria o assicurativa di importo corrispondente alle somme che saranno versate fino al momento dell’acquisto della proprietà (o altro diritto reale), momento che di norma coincide con il completamento del c.d. “rustico” (o con la stipula del “definitivo”).
Tale obbligo è posto a garanzia della restituzione delle somme versate dal compratore nel caso in cui, prima dell’acquisto della proprietà, il costruttore si trovi in una “situazione di crisi” (quest’ultima si verifica allorquando il costruttore sia soggetto a fallimento o altra procedura concorsuale, nonché laddove sia sottoposto ad esecuzione in relazione all’immobile oggetto della vendita).
Trattasi, evidentemente, di uno strumento di tutela assai importante, in quanto consente al compratore, a prescindere dalla situazione di crisi del costruttore, di riuscire a recuperare tutte le somme versate. Proprio per questa ragione, l’obbligo gravante sul venditore è previsto a pena di nullità del contratto, che può essere fatta valere solo dal compratore.
2. Assicurazione sull’immobile
In secondo luogo, il costruttore è obbligato a contrarre e consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento, una polizza indennitaria decennale a copertura dei danni all’immobile e a terzi derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi delle opere, con decorrenza dalla data di ultimazione dei lavori.
3. Diritto di prelazione
In terzo luogo, nel caso in cui l’immobile sia sottoposto a vendita forzata dopo la consegna al compratore e da questi nel frattempo adibito ad abitazione principale per sè o per un proprio parente di primo grado, è riconosciuto il diritto di prelazione nell’acquisto in sede di esecuzione.
4. Obbligo di frazionamento o cancellazione d’ipoteca
L’art. 8, d. lgs. n. 122/2005 prevede, poi, in capo al notaio, il divieto di stipula del contratto traslativo se, antecedentemente o contestualmente ad esso non si sia proceduto alla cancellazione dell’ipoteca gravante sul fondo o al frazionamento di essa e del mutuo. Lo scopo, evidentemente, è quello di evitare che il compratore sia assoggettato ad esecuzione immobiliare per un debito altrui (del costruttore o del compratore di un immobile nel medesimo stabile).
Conclusioni
Com’è agevolmente intuibile dalla presente breve disamina, risulta evidente come i rischi connessi all’acquisto di un immobile da costruire siano notevoli e da non sottovalutare. Conoscere gli strumenti di tutela predisposti dall’ordinamento a protezione dell’acquirente, pertanto, diviene essenziale per poter compiere un acquisto consapevole ed il più possibile esente da rischi.
La presente “guida”, per forza di cose assai sintetica, si propone, dunque, di fornire un primo sguardo d’insieme ai diritti riconosciuti dalla legge all’acquirente, con il necessario avvertimento che l’indispensabile approfondimento delle complesse tematiche in commento non può che passare per il ricorso a legale di fiducia nonché al notaio incaricato della stipula dell’atto.
Avv. Nicola Sansone
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