ACQUISTO DI APPARTAMENTO: CHI PAGA GLI ONERI CONDOMINIALI?

Nell’ipotesi di acquisto di un appartamento sito in un condominio, chi paga gli oneri condominiali pendenti?E quelli immediatamente successivi alla compravendita?

Al fine di dare una risposta al quesito, occorre distinguere fra rapporti interni (cioè fra venditore e compratore) ed esterni (cioè fra creditore e singoli condomini).

RAPPORTI INTERNI

Nel lato interno, alienante ed acquirente sono liberi di regolare i loro rapporti liberamente. Ciò sta a significare che essi potrebbero prevedere, ad esempio, che gli oneri condominiali maturati e non ancora corrisposti siano a carico dell’uno o dell’altro, senza vincoli di sorta. E’ quanto mai opportuno, evidentemente, che tali accordi siano espressamente pattuiti in sede di compravendita.

Nel caso in cui, invece, le parti della vendita non avessero previsto nulla sul punto, si deve ritenere che gli oneri venuti ad esistenza prima della vendita siano di competenza del venditore, sul quale grava già, evidentemente, la qualità di debitore, mentre quelli successivi siano di spettanza dell’acquirente.

RAPPORTI ESTERNI

La questione è assai più delicata per quanto attiene il lato esterno del rapporto obbligatorio, quello che intercorre, cioè, fra creditore e singoli condomini.

Quando si parla di “rapporto esterno” ci si riferisce, più precisamente, alla legittimazione del creditore a pretendere il pagamento da un soggetto.

Ciò detto, occorre distinguere fra oneri condominiali antecedenti e successivi alla compravendita, rispettivamente disciplinati dai commi 4 e 5 dell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

1. Oneri già maturati al momento della vendita

Con riguardo a tali debiti, il comma 4 stabilisce che “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.”

La disposizione appena richiamata chiarisce come il compratore sia tenuto in solido con il venditore, con ciò venendo chiariti due aspetti.

Il primo, è che il debitore principale è il venditore (salvo che intervenga un accollo liberatorio, con il necessario consenso del creditore). Il secondo, è che il creditore è legittimato a pretendere il pagamento anche nei confronti del compratore, il quale è qualificato come condebitore solidale. Dopo aver pagato, tuttavia, il compratore potrà agire in regresso contro il venditore, il quale, come detto poc’anzi, è il debitore principale e perciò è il vero soggetto obbligato, se si guarda al lato interno del rapporto fra lui e il compratore.

E’ importante sottolineare, peraltro, come la responsabilità solidale del compratore sia limitata ai soli contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente la vendita. Ciò sta a significare che il creditore, ferma la possibilità di agire in ogni caso contro il venditore, potrà pretendere il pagamento anche dal compratore solo se ed in quanto i contributi siano venuti ad esistenza nell’anno in corso o in quello precedente il rogito. In caso contrario, il debitore potrà legittimamente rifiutarsi di pagare senza timore di subire conseguenze di sorta.

2. Oneri maturati successivamente alla compravendita

In ordine a detti contributi, occorre esaminare il comma 5 della norma di cui si è detto in precedenza: “Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.”

La norma in commento chiarisce altri due aspetti assai importanti.

Primo, i contributi venuti ad esistenza successivamente alla vendita sono a carico del compratore (come si è detto in precedenza parlando dei rapporti interni fra alienante ed acquirente).

Secondo, il venditore è obbligato in solido nei confronti del condominio sino a quando non trasmetta all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Rispetto agli oneri condominiali i successivi alla vendita, in altre parole, i ruoli di debitore principale/condebitore in solido sono invertiti rispetto a quelli anteriori alla stessa: il debitore principale è il compratore, il quale dovrà in ogni caso sopportarne il peso economico, mentre il venditore è solo condebitore in solido. Il condominio/creditore, pertanto, fino alla notifica prevista dalla norma in commento, avrà facoltà di agire anche nei confronti del venditore, salvo il diritto di regresso in capo a quest’ultimo nei confronti del compratore.

Resta da precisare come il comma 5 dell’art. 63, disp. att. cod. civ. sia stato introdotto dalla l. n. 220/2012, e come, pertanto, esso trovi applicazione solo in relazione a compravendite successive al 18 giugno 2013.

Avv. Nicola Sansone

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