DEBITI CONDOMINIALI: LA RESPONSABILITÀ DEI SINGOLI CONDOMINI
DEBITI CONDOMINIALI: LA RESPONSABILITÀ DEI SINGOLI CONDOMINI
Qual è il regime della responsabilità dei singoli condomini per l’adempimento delle obbligazioni contratte nell’interesse del condominio? Il quesito ha dato luogo, in passato, ad un acceso dibattito giurisprudenziale.
Occorre all’uopo distinguere tra il lato interno e quello esterno del rapporto obbligatorio. Sul piano interno, qualsiasi spesa condominiale viene ripartita proporzionalmente tra i condomini sulla base delle risultanze delle tabelle millesimali. Sul lato esterno, invece, potrebbero astrattamente prospettarsi due distinte ricostruzioni, con conseguenze assai diverse tra loro.
Una prima soluzione sarebbe quella di ritenere le obbligazioni condominiali come aventi natura solidale; in altre parole, così facendo ciascuno dei condomini potrebbe essere chiamato a rispondere dell’intero ammontare dell’obbligazione, a prescindere dalla circostanza che egli abbia già corrisposto la sua quota condominiale. Una volta adempiuto il debito, poi, non resterebbe che agire in regresso verso gli altri condomini per recuperare quanto versato in eccesso rispetto alle risultanze delle tabelle millesimali.
Una diversa ricostruzione sarebbe quella di ritenere le obbligazioni condominiali come parziarie, con la conseguenza che ciascun condomino può essere chiamato a rispondere, tanto nel lato interno quanto in quello esterno, esclusivamente nei limiti della propria quota di spettanza del debito.
Le due ricostruzioni, evidentemente, hanno conseguenze assai diverse, tanto per il creditore del condominio quanto per i singoli condomini. Un’obbligazione parziaria, infatti, impone al creditore di esigere il pagamento da ogni singolo condomino per la parte di spettanza di ognuno di essi, laddove la regola della solidarietà lo agevolerebbe enormemente, mettendolo nella posizione di poter chiedere il pagamento, per intero, ad uno qualsiasi dei componenti del condominio.
La giurisprudenza ha in passato oscillato fra le due interpretazioni in commento. L’orientamento prevalente fino alla sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 9148/2008, era nel senso di ritenere l’obbligazione condominiale come avente natura solidale. Si argomentava la conclusione sulla base della natura normalmente solidale delle obbligazioni plurisoggettive nel lato passivo, ex art. 1294 cod. civ..
Altra parte, minoritaria, della giurisprudenza, al contrario, affermava la natura parziaria delle obbligazioni di cui si è detto.
La Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, con sentenza n. 9148/2008, aderiva proprio a quest’ultimo orientamento, ritenendo le obbligazioni condominiali parziarie in quanto aventi ad oggetto una prestazione strutturalmente divisibile, stanti le peculiari regole vigenti in materia di condominio.
La situazione attuale, all’esito della riforma ad opera della legge n. 220/2012
La riforma operata dal legislatore con la legge n. 220/2012 ha ribaltato la ricostruzione accolta dalla Suprema Corte nel 2008. Il nuovo art. 63, 2° comma, disp. att. cod. civ., infatti, afferma che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”. Dalla formulazione della norma si evince come il legislatore abbia esplicitamente preso posizione affermando la natura solidale delle obbligazioni condominiali, pur prevedendo un temperamento alla regola ordinaria della solidarietà. La norma di cui si discute, infatti, chiarisce come il creditore possa rivolgersi ai condomini in regola con i pagamenti solo laddove l’esecuzione in danno di quelli morosi sia risultata infruttuosa. In altre parole, il legislatore qualifica l’obbligazione in commento come solidale ma sussidiaria.
Solo in presenza di esecuzione con esito negativo nei confronti dei condomini morosi, in definitiva, al creditore sarà consentito rivolgersi a quelli in regola con i pagamenti, salva per questi ultimi l’azione di regresso per recuperare le somme versate in eccesso.
Avv. Nicola Sansone
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